Além do habite-se: Quais cuidados devem ser tomados para legalizar um bom projeto

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O caminho de legalização de uma obra é extenso e demanda tempo e planejamento. Um erro crucial em um empreendimento, é não considerar todas as etapas de legalização e o tempo demandado para completar o ciclo de um empreendimento até ser legalizado, para que possa então ser edificado e posteriormente possuir o certificado de HABITE-SE, liberando o empreendimento para moradia. Neste artigo, vou enumerar alguns caminhos e erros comuns deste processo, que podem causar muita dor de cabeça aos investidores, entre outros danos.

Quando se planeja uma obra de engenharia, o local físico dela deve ser o primeiro item considerado a ser pesquisado para evitar entraves, que podem gerar problemas e prejuízos. As perguntas abaixo sempre devem ser feitas antes de iniciar os projetos.

O terreno possui legalidade jurídica?

Antes de adquirir um terreno para construção, pesquise no registro de imóveis se o respectivo local possui matrícula livre e desimpedida. Esta simples e fundamental consulta poupará você de ter ingratas surpresas quanto a legalidade do terreno. Não compre nenhum terreno sem fazer esta consulta prévia junto ao registro de imóveis.

O terreno possui viabilidade para a construção?

Este é um item que com frequência gera surpresas de ilegalidade. Muitos empreendedores experientes acabam errando em não considerar em sua totalidade, as diferentes viabilidades que deve ter um terreno e seu empreendimento.
A viabilidade daquilo que se permite edificar em um determinado terreno é dado pela prefeitura municipal em um documento denominado Consulta de Viabilidade. Além deste documento, existem outras consultas de viabilidade que devem ser consideradas:
Todo terreno deve ser consultado também se existe viabilidade técnica para fornecimento de água, esgoto sanitário e energia elétrica. Já vi empreendimentos em etapa final de aprovação de projetos, com um custo imenso já despendido, ser considerado inviável para o fornecimento de água, mesmo com a viabilidade da prefeitura aprovada.
Não basta a prefeitura fornecer a consulta de viabilidade construtiva do terreno, se a concessionária que fornece água não possuir formas para atender aquele local com água em suficiência. Neste caso este detalhe pode determinar um prejuízo muito grande para o investidor. Neste caso, por exemplo, não haveria prejuízo em edificar, mas sim em não haver água para o empreendimento, o que impedirá a concessão do HABITE-SE da obra.
Assim, é pertinente dispor de todas as consultas de viabilidade técnicas, em todos os órgãos relevantes, para que o empreendimento almejado possa realmente ser viabilizado. Além da prefeitura, as concessionárias de água, esgoto e energia devem ser consultadas para o determinado terreno em estudo e, quando necessário, os órgãos ambientais.
O próximo passo do caminho que percorre a legalização de um empreendimento, são as aprovações dos projetos nos órgãos competentes, de forma a comprovar se eles obedecem e cumprem aos planos diretores do município, código de obras municipais, leis dos órgãos ambientais, normas das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica.
Esta etapa demanda grande atenção, uma vez que os erros cometidos aqui podem comprometer todo o empreendimento. Nesta fase, é fundamental a contratação de bons profissionais de arquitetura e engenharia para minimizar os entraves de legalização, pois são estes profissionais que possuem habilitação técnica e legal para dar boas soluções construtivas, econômicas e legais aos empreendimentos.

Vale a pena investir em projetos compatibilizados

Projetos não compatibilizados com todas as disciplinas envolvidas estão mais propensos a apresentar erros na legalização futura da obra, pois nesta etapa acabam necessitando alterações não aprovadas em projeto pelos órgãos competentes. Portanto, se você é contratante de projetos, uma dica valiosa é investir na contratação integrada de projetos e reforçar a necessidade de compatibilização das diferentes disciplinas envolvidas pelos profissionais de engenharia responsáveis. Não economize neste item, ele irá gerar economias futuras em obra.

Legislação e execução de obras

Após os projetos de engenharia terem obtido suas respectivas aprovações nos órgãos correspondentes, o próximo passo é o da execução da obra. Nesta etapa, respeitar o que foi projetado é fundamental para evitar entraves na legalização da obra, e a contratação de profissionais habilitados de engenharia, com experiência em execução de obras é um fator de sucesso para todo e qualquer empreendimento.
No final da obra, todos os órgãos que aprovaram os projetos, deverão ser requeridos em obra novamente para verificarem e fiscalizarem o fiel cumprimento do que foi projetado e aprovado, para então conceder o HABITE-SE do empreendimento.
No entanto, durante o transcurso da obra, é comum serem promovidas alterações não contempladas nos projetos aprovados. Os motivos mais frequentes dessas improvisações no canteiro de obras são: contratação de mão de obra não capacitada, que acaba por não seguirem fielmente os projetos, ou por projetos errôneos e não compatibilizados. Isso reforça a importância de contratar profissionais habilitados para realizar seu empreendimento.
Se o que foi edificado não corresponder ao que foi aprovado no órgão correspondente, irão existir contrariedades, e consequentemente, a etapa de aprovação de projeto deverá ser repetida, incluindo-se as alterações promovidas em obra para serem novamente avaliadas e verificar se cumprem as prerrogativas das normas e leis vigentes.
Caso alguma alteração promovida a revelia em obra, sem seguir a legislação técnica vigente, for constatada pelo órgão fiscalizador, o empreendimento não receberá o HABITE-SE e todo o investimento até esta etapa, já final, estará comprometido e com grande prejuízo.
Portanto, cabe ao investidor, levar a sério a contratação de uma obra de engenharia e buscar no mercado bons profissionais, legalmente habilitados, que lhe forneça as orientações técnicas e legais corretas para o seu investimento.
E para nós, profissionais de engenharia, cabe buscar a capacitação contínua e não negligenciar o conhecimento das exigências legais que envolvem nosso trabalho.
No próximo post estaremos discorrendo sobre quais órgãos públicos requisitam legalizações dos projetos de engenharia.

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